Історія справи

Постанова ВГСУ від 24.02.2015 року у справі №910/8160/13
Постанова ВГСУ від 05.08.2014 року у справі №910/8160/13

ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 лютого 2015 року Справа № 910/8160/13

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Дроботової Т.Б. - головуючого, Алєєвої І.В., Рогач Л.І.розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргуПублічного акціонерного товариства "Електроприлад" на постановуКиївського апеляційного господарського суду від 18.11.2014у справі№ 910/8160/13 Господарського суду міста Києваза позовомТовариства з обмеженою відповідальністю "МЛ "Діла"доПублічного акціонерного товариства "Електроприлад"пророзірвання договору та стягнення 4 017 729,81 грн. за участю представників: позивачаПоліводський О.А., дов. від 27.06.2015відповідачане з'явився (про час та місце судового засідання повідомлений належно)

ВСТАНОВИВ:

25.04.2013 Товариство з обмеженою відповідальністю "МЛ Діла" звернулося до господарського суду з позовом про: розірвання договору оренди № 262 від 27.10.2009, укладеного сторонами щодо нежилих приміщень з № 1 по № 48 (групи приміщень № 1), № 1, 2 (групи приміщень № 2), № І, ІІ, ІІІ першого поверху, з № 1 по № 36 (групи приміщень № 3), № І, ІІ другого поверху, що розташовані в м. Києві по вул. Глибочицькій, 17, літера "К", та додаткової угоди № 1 до договору оренди № 262 від 27.10.2009, укладеної 14.01.2010, додаткової угоди № 2 до договору оренди № 262 від 27.10.2009, укладеної 24.02.2010, додаткової угоди № 3 до договору оренди № 262 від 27.10.2009, укладеної 26.03.2012; стягнення з відповідача на користь позивача забезпечувального платежу у розмірі 348096 грн.; передоплати за оренду нежилих приміщень - 1055123,99 грн., витрат та збитків - 2574067,40 грн.; 40442,42 грн. штрафних санкцій за неналежне виконання зобов'язань.

Позов вмотивовано порушенням відповідачем визначеного умовами договору та положеннями законодавства його обов'язку як орендодавця здійснити капітальний ремонт орендованих приміщень, що є необхідною передумовою для можливості використання орендованих приміщень орендарем відповідно до договору оренди, приписами статей 526, 530, 611, 625, 776, 784 Цивільного кодексу України.

Відповідач відхилив позов, вказавши, що не відмовляється виконати капітальний ремонт наданих в оренду приміщень після здійснення необхідних дій для вирішення цього питання; в зв'язку з безпідставністю вимоги про дострокове розірвання договору інші позовні вимоги є також необґрунтованими та передчасними.

Справа розглядалась господарськими судами неодноразово.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 23.09.2014 (суддя Головатюк Л.Д.) позовні вимоги про розірвання договору оренди №262 від 27.10.2009 та стягнення 4017729,81 грн. задоволено повністю; стягнуто судові витрати на проведення судової експертизи в сумі 7902,41 грн. та судовий збір - 37095,55 грн.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 18.11.2014 (судді: Синиця О.Ф.- головуючий, Зеленін В.О., Ткаченко Б.О.) рішення місцевого господарського суду залишено без змін з огляду на його законність, відповідність обставинам та матеріалам справи; доводи апеляційної скарги відхилено, як такі, що суперечать матеріалам та обставинам справи.

Не погоджуючись з висновками суду апеляційної інстанції, Публічне акціонерне товариство "Електроприлад" подало до Вищого господарського суду України касаційну скаргу, в якій просить рішення та постанову в даній справі скасувати, направити справу на новий розгляд до місцевого господарського суду.

Касаційну скаргу вмотивовано доводами про неповне встановлення судом істотних обставин справи, неправильне застосування норм матеріального та процесуального права, судові рішення не відповідають приписам статей 4-7, 22 та 43 Господарського процесуального кодексу України щодо всебічного, повного та об'єктивного розгляду в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, суди не виконали обов'язкові вказівки постанови касаційної інстанції, не з'ясували фактичні домовленості сторін договору оренди, що надавали позивачу як орендарю права та повноваження на проведення капітального ремонту за власний рахунок у встановлений договором строк, не дослідили питання розумності строку проведення ремонту відповідачем, що зумовило безпідставне застосування частини 3 статті 776 Цивільного кодексу України; суди залишили поза увагою, що за змістом положень договору та приписів частини 1 статті 530, частини 3 статті 653 Цивільного кодексу України договір оренди на момент пред'явлення позову не був розірваний, вимога про повернення передоплати, передбачена пунктом 11.10 Договору не була направлена відповідачу, отже стягнення з відповідача забезпечувального платежу є передчасним; висновки судів про стягнення збитків суперечить статті 22 Цивільного кодексу України та не грунтується на необхідних доказах.

Позивач у судовому засіданні та у відзиві на касаційну скаргу повністю заперечив її доводи, вказав на обґрунтованість та законність рішення та постанови судів попередніх інстанцій. Відповідач не скористався правом на участь представника у судовому засіданні.

Заслухавши доповідь судді - доповідача, пояснення представника позивача, присутнього у судовому засіданні, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності юридичної оцінки обставин справи та повноти їх встановлення в судових рішеннях, колегія суддів вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Господарськими судами попередніх інстанцій встановлено, що 27.10.2009 сторонами укладено договір № 262 оренди нерухомого майна, за умовами якого в порядку та на умовах, визначених цим договором оренди, відповідач (орендодавець) зобов'язався передати позивачу (орендарю), а позивач зобов'язався прийняти у тимчасове користування за плату та на обумовлений строк для здійснення своєї господарської діяльності об'єкт оренди. Відповідно до пункту 1.3 договору об'єктом оренди є нежилі приміщення, які розташовані на першому і другому поверхах за адресою: м. Київ, вул. Глибочицька, 17, що згідно з технічною документацією є нежилими приміщенням з № 1 по № 48 (групи приміщень № 1), № 1, 2 (групи приміщень № 2), № І, ІІ, ІІІ першого поверху, з № 1 по № 36 (групи приміщень № 3), № І, ІІ другого поверху (літера "К"), загальною площею 1832,3 кв. м, при цьому частина зазначеного приміщення площею 172,3 кв. м та нежила будівля (літера "Ж" площею 174,9 кв.м) не є об'єктом оренди. Згідно з пунктом 2.1 договору відповідач зобов'язався передати позивачу, а позивач прийняти у тимчасове користування (оренду) за плату та на обумовлений строк для здійснення своєї господарської діяльності об'єкт оренди.

Відповідно до пункту 2.2. договору в порядку та на умовах, визначених цим договором оренди, відповідач зобов'язується спільно з позивачем погодити та здійснити поточний ремонт на об'єкті шляхом затвердження та підписання протоколу погодження ремонтних робіт, який має бути погоджений сторонами протягом 5 (п'яти) робочих днів з моменту надання позивачем відповідачу проектної документації, що необхідна для проведення поточного ремонту об'єкту. Позивач зобов'язався надати відповідачу проектну документацію, що необхідна для проведення поточного ремонту об'єкту в строк до 16.11.2009. Протягом 2 робочих днів з моменту надання позивачем відповідачу проектної документації, що необхідна для проведення поточного ремонту об'єкту, відповідач зобов'язаний надати позивачу кошторис ремонтних робіт.

Відповідно до пункту 2.4 за цим договором об'єкт оренди передається в оренду для його використання у господарській діяльності позивача як нежиле приміщення. Сторони визнали, що цільовим використанням приміщення у майбутньому буде його використання з метою розміщення медичної лабораторії з елементами виробничої діяльності позивача, про що відповідач повідомлений з укладанням цього договору.

Перелік дій, що необхідні для укладення спірного договору, визначений в п.2.12 договору оренди №262 від 27.10.2009 в діючій редакції, яка передбачає, що цей договір вважається укладеним з моменту настання усіх та кожної з наступних подій: 1) підписання сторонами цього договору; 2) здійснення орендарем першого платежу; 3) надання орендодавцем дозволу банком (іпотекодержателем) на укладення цього договору на умовах, що ним визначені; 4) підписання сторонами акту приймання-передачі приміщення відповідно до цього договору. Положення цього договору про відповідальність за відмову від вчинення дій, що передбачені цим пунктом або за інші дії чи бездіяльність, вважаються укладеними з моменту підписання цього договору.

Згідно з пунктом 3.1. договору передача об'єкту оренди для його фактичного використання здійснюється протягом 1 дня з дати підписання між відповідачем та позивачем акта приймання-передачі об'єкта оренди. Відповідно до пункту 3.3. договору по закінченню строку оренди позивач зобов'язався звільнити об'єкт оренди та повернути його відповідачу за актом приймання-передачі не пізніше трьох днів після закінчення строку оренди.

Згідно з пунктом 4.1 договору строк оренди складає 35 місяців (до визначення дати закінчення строку оренди застосовуються положення статті 254 Цивільного кодексу України); строк оренди починає перебіг з дати підписання акта приймання-передачі приміщення.

Відповідно до пункту 6.1. договору в редакції додаткової угоди №3 від 26.03.2012 сторони домовились, що згідно з частиною 2 статті 546 Цивільного кодексу України протягом 5 робочих днів з моменту укладення цього договору, з метою забезпечення виконання власних зобов'язань за цим договором позивач сплачує відповідачу забезпечувальний платіж у розмірі 348096,00 грн., у тому числі ПДВ 20% 58016,00 грн., що сплачується в рахунок орендної плати за 1 та 2 місяці оренди приміщень, визначеної у пункті 5.2. договору. Друга частина орендного платежу за 1 та 2 місяці оренди у сумі, що дорівнює 192406,20 грн., крім того ПДВ 38481,24 грн., разом складає 230887,44 грн., що визначена пунктом 5.2 договору, підлягає оплаті орендарем не пізніше ніж 15.01.2010, зараховується у якості сплати орендарем орендної плати за перший та другий місяць оренди приміщень (пункт 6.1.1. договору).

За пунктом 6.4. договору забезпечувальний платіж повертається відповідачем позивачу протягом 10 банківських днів після припинення дії цього договору оренди за умови виконання позивачем обох наступних умов: погашення заборгованості по орендній платі, компенсаційній платі та іншим платежам за договором; звільнення об'єкту оренди та підписання з відповідачем акта приймання-передачі об'єкту оренди від позивача до відповідача.

На виконання умов договору 28.10.2009 позивач перерахував на рахунок відповідача кошти в сумі 348096,00 грн. з призначенням платежу "забезпечувальний платіж за оренду приміщення зг. рах. № 833 від 27.10.2009".

Також судами встановлено, що 14.01.2010 сторони уклали додаткову угоду № 1 до договору оренди № 262 від 27.10.2009, якою пункт 6.1.1 договору виклали в новій редакції: "друга частина орендного платежу за 1 та 2 місяці оренди у сумі, що дорівнює 192406,20 грн., крім того ПДВ 38481,24 грн., разом складає 230887,44 грн., що визначена пунктом 5.2. договору, підлягає оплаті орендарем не пізніше 15.05.2010, зараховується у якості сплати орендарем орендної плати за перший та другий місяць оренди приміщень".

24.02.2010 сторони уклали додаткову угоду № 2 до договору оренди № 262 від 27.10.2009, якою змінили пункт 5.1 правочину та доповнили договір підпунктами 11.7-11.15, встановивши інший порядок сплати орендної плати. За пунктом 11.7 в редакції додаткової угоди № 2, позивач зобов'язався сплатити відповідачу за період з 01.03.2010 по 30.06.2010 орендну плату в розмірі: 877378,53 грн. та згідно з наступним графіком: перший платіж, що становить 292459,51 грн., в період з 15.03 по 25.03.2010, але не пізніше 25.03.2010; другий платіж, що становить 292459,51 грн., в період з 15.04 до 25.04.2010, але не пізніше 25.04.2010; третій платіж, що становить 292459,51 грн., протягом 5 банківських днів з моменту підписання актів виконаних робіт.

Згідно з пунктом 11.8 в редакції додаткової угоди № 2 відповідач зобов'язався здійснити за рахунок отриманої орендної плати, зазначеної в пункті 11.7, поліпшення (ремонт) приміщення.

Відповідно до пункту 11.10 договору в редакції додаткової угоди № 2, з метою приведення приміщення у стан, що необхідний для його використання за призначенням та у відповідності до вимог позивача щодо планування тощо, відповідач зобов'язується до моменту передачі приміщення позивачу здійснити поліпшення приміщення (його ремонт) за погодженням з позивачем. З цією метою відповідач зобов'язується погодити з позивачем умови договору підряду з будівельною організацією на ремонт приміщення, а також погодити проект будівництва та строки будівництва. Таке погодження здійснюється до першого платежу в рахунок суми, що зазначена у пункті 1.7 договору.

За пунктом 11.13 договору в редакції додаткової угоди № 2 відповідач зобов'язався повернути суму, що сплачена позивачем відповідно до пункту 11.7 договору, у разі, якщо поліпшення приміщення (його ремонт) не завершено до 30.06.2010.

На виконання умов додаткової угоди № 2 позивач перерахував на рахунок відповідача 24.03.2010 кошти в сумі 292459,51 грн. з призначенням платежу "сплата за оренду приміщення згідно додаткової угоди № 2"; 21.04.2010 кошти в сумі 292459,51 грн. з призначенням платежу "сплата за оренду приміщення згідно додаткової угоди № 2"; 18.05.2010 кошти в сумі 230887,44 грн. з призначенням платежу "сплата за оренду приміщення згідно додаткової угоди № 2"; 11.06.2010 кошти в сумі 292459,51 грн. з призначенням платежу "сплата за оренду приміщення згідно додаткової угоди № 2".

26.03.2012 позивач та відповідач підписали додаткову угоду № 3 до договору оренди № 262 від 27.10.2009, якою змінили обумовлений порядок проведення ремонтних робіт та сплати орендної плати, виключивши пункти 1.6, 2.2, 2.6, 3.6, 5.13, 7.2.6, 11.11-11.13, 12.1-12.3, а також розділ 9 договору.

За пунктом 5.2. договору в редакції додаткової угоди № 3 загальний розмір орендної плати за користування приміщенням, яке підлягає сплаті позивачем за один місяць оренди, складає 174068,50 грн., крім періоду здійснення ремонту; на час здійснення ремонту сторони погодились, що орендна плата складає 10002,00 грн. за один місяць оренди, після закінчення ремонтних робіт сторони укладають акт приймання-передачі результатів ремонту.

Відповідно до пункту 6.1. договору в редакції додаткової угоди № 3 з метою забезпечення виконання власних зобов'язань за цим договором у відповідності до частини 2 статті 546 Цивільного кодексу України позивач сплачує відповідачу забезпечувальний платіж у розмірі 348096,00 грн., у тому числі ПДВ 20% - 58016,00 грн., що можуть зараховуватись виключно в якості попередньої оплати за останні 2 місяці оренди приміщення; в разі не підписання сторонами акта приймання-передачі об'єкта оренди відповідач зобов'язується повернути позивачу забезпечувальний платіж в повному обсязі протягом 3 банківських днів з моменту пред'явлення Позивачем вимоги щодо повернення забезпечувального платежу.

Згідно з пунктом 11.8 договору в редакції додаткової угоди № 3 сторони зобов'язались підписати акт приймання-передачі об'єкта оренди не пізніше 02.04.2012. Після підписання акта приймання-передачі об'єкта оренди протягом 8 календарних місяців, але не пізніше як до 26.11.2012, позивач має право здійснювати поліпшення (ремонт) приміщення; загальний строк оренди приміщень складає 35 місяців, що починає свій перебіг з дати підписання сторонами акта приймання-передачі об'єкта оренди та може бути подовжений за згодою сторін. Відповідно до пункту 11.9 договору в редакції додаткової угоди № 3, підписуючи договір, відповідач надає позивачу згоду на поліпшення (ремонт) приміщення та наділяє повноваженнями самостійно визначати вартість поліпшення (ремонту), обсяги поліпшення (ремонту), підрядників тощо.

За змістом пункту 11.10 договору в редакції додаткової угоди № 3 сторони дійшли згоди, що суми платежів, які сплачені Позивачем відповідно до платіжного доручення № 1436870 від 18.05.2010 в сумі 230887,44 грн., платіжного доручення № 1406149 від 21.05.2010 в сумі 292459,51 грн., платіжного доручення № 1437954 від 11.06.2010 в сумі 292459,51 грн., платіжного доручення № 1406149 від 24.03.2010 в сумі 292459,51 грн., зараховуються як передоплата за оренду приміщення за наступний період. Починаючи з дати складання акта приймання-передачі об'єкта оренди, передоплата підлягає поверненню в повному обсязі на вимогу позивача протягом 3 банківських днів у разі дострокового припинення дії цього договору.

Суди встановили, що 02.04.2012 відповідач та позивач підписали акт приймання-передачі нежилого приміщення, за умовами якого позивач передав, а відповідач прийняв приміщення, а саме 92/100 частини нежилих приміщень з № 1 по № 48 (групи приміщень № 1), №№ 1, 2 (групи приміщень № 2), №№ І, ІІ, ІІІ першого поверху, з № 1 по № 36 (групи приміщень № 3), №№ І, ІІ другого поверху (літера "К"), які належать відповідачу відповідно до свідоцтва про право власності серія АВ №253803 від 25.04.2007, загальною площею нежилих приміщень, яка збільшена на 4,5 квадратних метрів і становить 2009,10 кв. м., що знаходиться в буд. 17 по вул. Глибочицька в м. Києві.

23.11.2012 відповідач листом вих. № 221 повідомив позивача, що з 27.11.2012 загальний розмір орендної плати за договором оренди № 262 від 27.10.2009 складатиме 174068,50 грн.; позивач в листі вих. № 3.1/93 від 11.12.2012 проти підвищення орендної плати з 27.11.2012 заперечив, оскільки ремонті роботи не завершені, акт приймання-передачі результатів ремонту сторони не підписали, а за змістом пункту 5.2 договору підвищена орендна плата сплачується саме з моменту підписання такого акта.

11.01.2013 Київський експертно-дослідний центр надав висновок № 12021 експертного будівельно-технічного дослідження, відповідно до якого стан нежилих приміщень з № 1 по № 48 (групи приміщень № 1), № 1, 2 (групи приміщень № 2), № І, ІІ, ІІІ першого поверху, з № 1 по № 36 (групи приміщень № 3), № І, ІІ другого поверху (літера "К"), що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Глибочицька, 17, на дату проведення дослідження не дає можливості вселитися в нього і проводити господарську діяльність. В наявному стані дані приміщення є непридатними для експлуатації. Роботи, які в подальшому необхідно виконувати для введення вказаних приміщень в експлуатацію і можливості провадити в них господарську діяльність, відносяться до робіт, що характеризуються як роботи з капітального ремонту приміщення, і для їх проведення необхідно дотримуватись процедур, передбачених чинним законодавством України у будівельній галузі.

За змістом листа вих. № 3.1/24 від 23.01.2013 позивач висунув відповідачу вимогу привести об'єкт оренди у стан, придатний до експлуатації, оскільки приміщення не придатні до використання; 30.01.2013 відповідач направив на адресу позивача лист, в якому повідомив, що для розгляду питання щодо проведення капітального ремонту ним буде створена комісія.

Листом вих. № 3.1/174 від 22.02.2013 позивач направив відповідачу заяву про розірвання договору оренди нежилих приміщень та повернення сплачених коштів з огляду на порушення відповідачем свого обов'язку провести капітальний ремонт приміщень з доданим проектом угоди про розірвання договору оренди та актом приймання-передачі приміщень, а також запросив представника відповідача 04.03.2013 о 10 год. 00 хв. для підписання акта приймання-передачі.

27.02.2013 відповідач у листі вих. № 37 висловив заперечення щодо наявності підстав для розірвання договору з огляду на відсутність часу та необхідної інформації для прийняття відповідного рішення, а 07.03.2013 через приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу подав заяву вих. № 45 щодо проведення капітального ремонту нежилих приміщень.

Товариство з обмеженою відповідальністю "МЛ Діла" звернулося до господарського суду з позовом про: розірвання договору оренди № 262 від 27.10.2009 та додаткових угод до нього; стягнення з відповідача на користь позивача забезпечувального платежу у розмірі 348096 грн., передоплати за оренду нежилих приміщень у розмірі 1055123,99 грн.; витрат та збитків у сумі 2574067,40 грн.; 40442,42 грн. штрафних санкцій за неналежне виконання зобов'язань.

На підтвердження своїх вимог, позивачем було представлено суду висновок №12021 від 11.01.2013 експертного будівельно-технічного дослідження, що складений Київським експертно-дослідним центром. За змістом вказаного висновку, стан нежилих приміщень з №1 по №48 (групи приміщень №1), №№1, 2 (групи приміщень №2), №№І, ІІ, ІІІ першого поверху, з №1 по №36 (групи приміщень №3), №№І, ІІ другого поверху (літера "К"), що знаходиться за адресою: м.Київ, вул.Глибочицька, 17, на дату проведення дослідження не дає можливості вселитися в нього і проводити господарську діяльність. В наявному стані дані приміщення є непридатними для експлуатації. Роботи, які в подальшому необхідно виконувати для введення вказаних приміщень в експлуатацію і можливості провадити в них господарську діяльність, відносяться до робіт, що характеризуються як роботи з капітального ремонту приміщення, і для їх проведення необхідно дотримуватись процедур, передбачених чинним законодавством України у будівельній галузі.

Приймаючи до уваги представлені сторонами докази, враховуючи предмет та підстави позовних вимог, з метою вирішення питання стосовно необхідності проведення капітального ремонту в орендованих позивачем приміщеннях, ухвалою від 07.08.2013 Господарського суду міста Києва була призначена судова експертиза, проведення якої доручено Київському науково-дослідному інституту судових експертиз, експертами якого згідно з висновком судової комісійної будівельно-технічної експертизи № 8506/13467/13-42 встановлено:

1. Нежилі приміщення з № 1 по № 48 (групи приміщень № 1), № 1, 2 (групи приміщень № 2), № І, ІІ, ІІІ першого поверху, з № 1 по № 36 (групи приміщень № 3), № І, ІІ другого поверху (літера "К"), що знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Глибочицька, 17, на момент проведення обстеження непридатні до експлуатації та унеможливлюють провадження господарської діяльності в цих приміщеннях у відповідності до умов договору № 262 від 27.10.2009.

2. Оскільки нежилі приміщення з № 1 по № 48 (групи приміщень № 1), № 1, 2 (групи приміщень № 2), № І, ІІ, ІІІ першого поверху, з № 1 по № 36 (групи приміщень № 3), № І, ІІ другого поверху (літера "К"), що знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Глибочицька, 17, не є придатними до експлуатації, то для використання нежитлових приміщень за призначенням необхідно завершити всі ремонтні роботи, які передбачені проектною або іншою технічною документацією, орієнтовний перелік яких зазначено у дослідній частині другого питання вказаного експертного висновку.

3. Роботи, які в подальшому необхідно виконати для експлуатації і вселення суб'єкта господарювання у нежилі приміщення з № 1 по № 48 (групи приміщень № 1), №№ 1, 2 (групи приміщень № 2), №№ І, ІІ, ІІІ першого поверху, з № 1 по № 36 (групи приміщень № 3), №№ І, ІІ другого поверху (літера "К"), що знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Глибочицька, 17, згідно з вимогами та нормами державних будівельних норм, характеризуються як роботи з капітального ремонту.

Відтак, за висновком цієї експертизи, нежилі приміщення, передані позивачеві за договором оренди № 262 від 27.10.2009, потребують капітального ремонту, внаслідок чого не є придатними для експлуатації з метою функціонування у них медичної лабораторії.

Задовольняючи позовні вимоги, суди попередніх інстанцій встановили, що сторонами договору оренди № 262 від 27.10.2009 вчинені дії необхідні для укладення (вчинення) договору найму згідно з пунктом 2.12 цього договору, досягнуто згоду за всіма істотними умовами для договору найму, отримано акцепт стороною, що направила оферту та фактично передано об'єкт оренди дійшли висновку про відсутність підстав вважати спірний договір оренди неукладеним; нежилі приміщення, передані позивачеві за договором оренди №262 від 27.10.2009 потребують капітального ремонту та непридатні для експлуатації з метою функціонування у них медичної лабораторії, відповідач свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту, передбаченого частиною 2 статті 776 Цивільного кодексу України не виконав, що є підставою для розірвання договору оренди, повернення сплачених сум за договором та відшкодування завданих позивачу збитків.

Судова колегія зазначає, що згідно з пунктом 4 статті 179 Господарського кодексу України при укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі вільного волевиявлення, зокрема, мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, що не суперечать законодавству.

Відповідно до статті 628 Цивільного кодексу України та пункту 1 статті 180 Господарського кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

За приписами статті 638 Цивільного кодексу України, пункту 2 статті 180 Господарського кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

При цьому, згідно із пунктом 3 статті 180 Господарського кодексу України при укладенні господарського договору сторони зобов'язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору.

Отже, не вважаються вчиненими правочини (укладеними господарські договори), в яких (за якими): відсутні передбачені законом умови, необхідні для їх укладення (не досягнуто згоди за всіма істотними для даного правочину умовами); не отримано акцепт стороною, що направила оферту; не передано майно, якщо відповідно до законодавства необхідна його передача тощо. При цьому, визначення договору як неукладеного може мати місце на стадії укладення договору, а не за наслідками виконання його сторонами.

Згідно із статтею 4-3 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, обґрунтовують свої вимоги і заперечення поданими суду доказами.

Відповідно до статей 33, 43 вказаного Кодексу кожна сторона повинна довести ті обставини справи, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог та заперечень, господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Спростовуючи твердження відповідача про неукладеність договору оренди №262 від 27.10.2009 внаслідок непідписання сторонами протоколу погодження ремонтних робіт господарськими судами встановлено, що необхідним для укладення договору є саме погодження істотних умов, проте не їх виконання, при цьому матеріали справи підписаного сторонами протоколу погодження ремонтних робіт не містять, чинна редакція спірного правочину не містить умов щодо необхідності підписання протоколу погодження ремонтних робіт та не вказує на істотність такої умови.

Отже, враховуючи перелік дій, необхідних для укладення спірного договору, судами встановлено, що сторони цього договору вчинили усі дії, які необхідні для укладення (вчинення) договору, у тому числі, досягнуто згоду за всіма істотними умовами для договору найму, отримано акцепт стороною, що направила оферту, фактично передано об'єкт оренди, відтак, підстави вважати спірний договір оренди неукладеним (не вчиненим) відсутні.

Відповідно до статті 193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору; згідно зі статтями 525, 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено законом або договором.

Частиною 2 статті 651 Цивільного кодексу України визначено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. У разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються (стаття 653 цього Кодексу).

За частиною 3 статті 291 Господарського кодексу України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін, а на вимогу однієї сторони з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, а саме з підстав порушення сторонами договірних зобов'язань відповідно до статей 768, 769, 773, 776, 783, 784 Цивільного кодексу України.

Статтею 762 Цивільного Кодексу України передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Відповідно до статті 776 Цивільного кодексу України поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк. Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту; вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Згідно з статтею 778 Цивільного кодексу України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

Відповідно до статті 784 Цивільного кодексу України наймач має право вимагати розірвання договору найму, якщо: наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі; наймодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі.

При цьому таке право у наймача виникає у тому випадку, якщо наймодавець фактично не виконує (тобто будь-яким чином ухиляється від його проведення) покладеного на нього законодавством обов'язку щодо проведення капітального ремонту.

Таким чином, звертаючись до суду з вимогою про розірвання договору оренди нерухомого майна на підставі пункту 2 статті 784 Цивільного кодексу України, позивач повинен довести факт невиконання відповідачем свого обов'язку провести капітальний ремонт орендованого майна, а також необхідність та обов'язковість проведення такого ремонту з метою забезпечення права орендаря використовувати орендоване приміщення відповідно до призначення, яке визначено в договорі.

Приймаючи до уваги висновок №8506/13467/13-42 від 29.11.2013 судової експертизи та інші докази у справі в їх сукупності, господарські суди дослідили, що нежилі приміщення, передані позивачеві за договором оренди №262 від 27.10.2009 з №1 по №48 (групи приміщень №1), №1, 2 (групи приміщень №2), №І, ІІ, ІІІ першого поверху, з №1 по №36 (групи приміщень №3), №І, ІІ другого поверху, що розташовані в м. Києві по вул. Глибочицькій, 17, літера "К" потребують капітального ремонту, внаслідок чого не є придатними для експлуатації з метою функціонування у них медичної лабораторії; при цьому цивільним законодавством України не встановлено обов'язку для орендаря готувати проект капітального ремонту, як підтвердження необхідності його проведення.

Таким чином, суди попередніх інстанцій дійшли висновку про задоволення позовних вимог щодо розірвання договору оренди №262, від 27.10.2009, оскільки позивач не виконав обов'язок, передбачений частини 2 статті 776 Цивільного кодексу України щодо проведення капітального ремонту.

Щодо вимог про стягнення з Публічного акціонерного товариства "Електроприлад" забезпечувального платежу та передоплати за оренду нежилих приміщень, слід зазначити таке.

Статтею 546 Цивільного кодексу України визначено, що виконання зобов'язання забезпечується неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком. Договором або законом можуть бути встановлені інші види забезпечення виконання зобов'язання.

Відповідно до частин 2, 3, 4 статті 653 Цивільного кодексу України у разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили. Сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов'язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом.

За приписами частин 1, 6 статті 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором: наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Відповідно до пункту 6.4 договору оренди в чинній редакції забезпечувальний платіж (частина забезпечувального платежу, яка залишилася невикористаною відповідно до п.6.5 договору) повертається орендодавцем орендарю протягом десяти банківських днів після припинення дії цього договору оренди за умови виконання орендарем обох наступних умов: а) погашення заборгованості по орендній платі, компенсаційній платі та іншим платежам за цим договором, сплаті всіх витрат за можливий ремонт та прибирання з урахуванням вимог щодо повернення приміщення орендарем орендодавцю згідно з п.3.3 цього договору; б) звільнення об'єкта оренди та підписання з орендодавцем акту приймання-передачі об'єкта оренди від орендаря до орендодавця.

В пункті 11.10 спірного договору оренди в редакції додаткової угоди №3 від 26.03.2012р. сторони погодили, що суми платежів, які сплачені орендарем відповідно до платіжних доручень, зазначених у цьому пункті, зараховуються як передоплата за оренду приміщення за наступний період, починаючи з дати складання акту приймання-передачі об'єкта оренди. Передоплата підлягає поверненню в повному обсязі на вимогу орендаря протягом 3 банківських днів у разі дострокового припинення дії цього договору.

За змістом пункту 11.9 спірного договору оренди, у разі дострокового припинення даного договору орендодавцем останній зобов'язується відшкодувати орендареві понесені витрати та усі завдані збитки. За приписами статті 224 Господарського кодексу України під збитками розуміються витрати, зроблені уповноваженою стороною, втрата або пошкодження її майна, а також не одержані нею доходи, які управнена сторона одержала б у разі належного виконання зобов'язання або додержання правил здійснення господарської діяльності другою стороною.

Задовольняючи позовні вимоги про стягнення з відповідача передоплати за оренду нежилих приміщень в сумі 1055123,99 грн., суди обгрунтовано дослідили період фактичного використання позивачем орендованих приміщень, відсутність у матеріалах справи доказів використання забезпечувального платежу та підстави повернення передоплати, передбачені пунктом 11.10 спірного договору.

Судами враховано, що підстави для утримання відповідачем суми забезпечувального платежу та передоплати, що були сплачені на виконання розірваного договору, відсутні. Приймаючи до уваги період фактичного використання позивачем орендованих приміщень, а також з огляду на відсутність у матеріалах справи доказів використання забезпечувального платежу, за висновками суду, утримання вказаних грошових коштів на теперішній час відповідачем є безпідставним. За таких обставин, враховуючи відсутність у відповідача наміру добровільно повернути позивачу грошові кошти, з приводу яких виник спір, з метою захисту майнових прав позивача, стягнення сум забезпечувального платежу та передоплати з оренди з одночасним розірванням спірного договору є обґрунтованим та справедливим.

Разом з цим, заявляючи вимогу про відшкодування збитків, позивач вказав на витрати, а саме, оплату робіт з аудиту стану приміщення та розробки робочого проекту ремонту за договором підряду №1469 від 13.08.2012, укладеного позивачем та ТОВ "Партнер Констракшн" у сумі 185983,20 грн.; обстеження інженерної та мережевої інфраструктури нежитлових приміщень за договором №SIS.12.028 від 25.06.2012, укладеного з ТОВ "Сістем Інтегрейшн Сервіс" - 9600 грн.; оплату послуг з підготовки проектної документації по розміщенню медичної лабораторії за договором №45 від 12.10.2009, укладеного з фізичною особою-підприємцем - 122000 грн.; оплату послуг та робіт з приведення приміщення у відповідність до норм пожежної безпеки за договором №3004 від 14.05.2010, укладеного з ТОВ "Спецмонтажприлад" - 76624,20 грн.; за договором №Ф-0026 від 05.02.2010 на встановлення системи кондиціювання та вентиляції повітря, укладеного з ТОВ "Філін" - 2134500 грн.; за договором №Ф-0799 від 15.11.2010 складського зберігання, укладеного з ТОВ "Філін" - 45360,00 грн.

За змістом статті 22 Цивільного кодексу України особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування. Під збитками розуміються витрати, зроблені управненою стороною, втрата або пошкодження її майна, а також не одержані нею доходи, які управнена сторона одержала б у разі належного виконання зобов'язання або додержання правил здійснення господарської діяльності другою стороною.

Відповідно до статті 22 Цивільного кодексу України особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування. Збитками є: 1) втрати, яких особа зазнала у зв'язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права(реальні збитки); 2) доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода).

Збитки відшкодовуються у повному обсязі, якщо договором або законом не передбачено відшкодування у меншому або більшому розмірі. Якщо особа, яка порушила право, одержала у зв'язку з цим доходи, то розмір упущеної вигоди, що має відшкодовуватися особі, право якої порушено, не може бути меншим від доходів, одержаних особою, яка порушила право.

Для застосування таких правових наслідків порушення зобов'язань як стягнення збитків потрібна наявність усіх елементів складу цивільного правопорушення: протиправної поведінки; шкоди; причинного зв'язку між протиправною поведінкою боржника та збитками; вини. Відсутність хоча б одного з вище перелічених елементів, які створюють склад цивільного правопорушення, звільняє боржника від відповідальності за невиконання або неналежне виконання ним взятих на себе зобов'язань.

Судами прийнято до уваги наявність усіх елементів складу цивільного правопорушення, а саме неправомірної поведінки відповідача у вигляді бездіяльності при проведенні капітального ремонту орендованого приміщення, факту понесення позивачем витрат в розмірі 2\574067,40грн., причинно-наслідкового зв'язку між завданими збитками та розірванням спірного договору оренди, а також вини, наявність якої відповідачем не спростовано.

Крім того, враховуючи зміст частини 1 статті 549, частини 2 статті 1 625 Цивільного кодексу України, суди дійшли правомірного висновку щодо стягнення з відповідача пені та 3% річних в сумі 40 442,42 грн.

Судове рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши обставини, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин. Обґрунтованим визнається рішення, в якому повно відображені обставини, які мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні.

Перевіривши у відповідності до частини 2 статті 1115 Господарського процесуального кодексу України юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення у рішенні місцевого та постанові апеляційного господарського суду, колегія суддів дійшла висновків, що господарські суди в порядку статей 43, 99, 101 Господарського процесуального кодексу України всебічно, повно та об'єктивно розглянули в судовому процесі всі обставини справи в їх сукупності; дослідили подані сторонами в обґрунтування своїх вимог та заперечень докази; правильно застосували норми матеріального та процесуального права, що регулюють спірні правовідносини та згідно з приписами частини 1 статті 111-12 цього Кодексу виконали обов'язкові вказівки постанови Вищого господарського суду України від 25.08.2014.

Як наслідок, прийняті судами рішення та постанова відповідають статтям 43, 84 та 105 Господарського процесуального кодексу України вимогам щодо законності та обґрунтованості судового рішення, підстав для їх скасування з мотивів, наведених у касаційній скарзі, не вбачається.

Доводи скаржника про порушення господарськими судами норм матеріального та процесуального права суперечать дійсним обставинам справи та приписам чинного законодавства, не спростовують обґрунтованих висновків судів, фактично зводяться до переоцінки обставин, належно та повно встановлених судами та не приймаються колегією суддів до уваги з огляду на положення статті 1117 Господарського процесуального кодексу України; підстав для скасування законних та обґрунтованих судових рішень не вбачається.

На підставі викладеного, керуючись статтями 1115, 1117, пунктом 1 статті 1119, статтею 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Публічного акціонерного товариства "Електроприлад" залишити без задоволення.

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 18.11.2014 у справі № 910/8160/13 Господарського суду міста Києва та рішення Господарського суду міста Києва від 23.09.2014 залишити без змін.

Головуючий Т. Дроботова

Судді І. Алєєва

Л. Рогач